Immobilienmarkt kompakt – Ausblick 2026 

Zinsniveau und Finanzierung – die neue Normalität

Aktuell ist das Zinsniveau weitestgehend stabil. Zwar hat die Europäische Zentralbank Zinssenkungen für dieses Jahr signalisiert, sodass die Bauzinsen im Jahresverlauf voraussichtlich leicht auf 3,2 bis 3,8 Prozent sinken werden, doch die extreme Zinssensibilität von Kaufinteressenten ist abgeflaut und die Finanzierungsnachfrage steigt. Neu ist, dass potenzielle Immobilienkäufer aufgrund der aktuellen Markt- und Wirtschaftslage deutlich konservativer kalkulieren. Unterstützt wird dieses Verhalten durch die Banken, die heute deutlich höhere Eigenkapitalquoten verlangen als in den Jahren zuvor. Jede Immobilie wird daher vor dem Kauf sehr genau geprüft. Denn nicht der Zins allein entscheidet, sondern das Gesamtpaket muss stimmen, um langfristige Renditen zu garantieren.

Erschwinglichkeit und Marktlage

Betrachtet man die Entwicklung von Immobilienpreisen, Einkommen und Erschwinglichkeit der Immobilien im Vergleich, ergibt sich das folgende Bild: Während die Löhne in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen sind, sind die Immobilienpreise, besonders im Münchner Umland, tendenziell gesunken. Wohneigentum ist dort heute deutlich erschwinglicher als noch in den Jahren 2020/21.

2026 ist der Immobilienmarkt – besonders vor den Toren Münchens – ganz klar ein Käufermarkt: Kaufinteressenten haben deutlich mehr Auswahl, längere Entscheidungszeiten und eine bessere Verhandlungsposition als in den Jahren zuvor. 

Angebot und Nachfrage

Besonders das Angebot an Immobilien ist gestiegen: Derzeit sind deutlich mehr Objekte am Markt. Wer flexibel ist und auch im engeren Umkreis der priorisierten Lage sucht, wird häufig fündig: Vor allem im S-Bahn-Bereich stehen aktuell zahlreiche Häuser zum Verkauf. Darüber hinaus nimmt gerade im Umland die Neubautätigkeit wieder Fahrt auf und auch in Kleinstadtinnenlagen vor den Toren Münchens stehen Wohnungen zum Angebot.

Zeitgleich zieht die Nachfrage nach Immobilien langsam wieder an. Bereits seit Ende 2024 ist mehr Aktivität im Immobilienmarkt spürbar. Der Grund: Viele Kaufinteressenten sind in ihren Entscheidungen heute realistischer. Die Hoffnung, dass die Zinsen in naher Zukunft wieder auf ein historisches Tief fallen werden, ist einer objektiven Markteinschätzung gewichen. Es überwiegt aktuell die Überzeugung, dass Abwarten beim Immobilienkauf keine Vorteile bringt.

Regionale Trends – Stadt versus Speckgürtel

Der Immobilienmarkt in München bleibt 2026 weiterhin angespannt, mit stabilen bis steigenden Preisen. Getrieben durch die hohe Nachfrage, die starke Wirtschaft und den stagnierenden Wohnungsbau, können sich viele Haushalte Wohneigentum hier nicht mehr leisten.

Ganz anders sieht die Lage im Münchner Umland aus. Gestärkt durch das Vertrauen in die Zinsstabilität, wird hier eine anhaltend hohe Nachfrage – insbesondere in gut angebundenen wachsenden Regionen und bei energieeffizienten Objekten – erwartet. Sowohl im Münchner Speckgürtel als auch auf dem Land mit guter Anbindung ist Eigentum oft noch realistisch finanzierbar, oder Interessenten bekommen mehr Fläche für das vorhandene Budget – beste Voraussetzungen für den Kauf in guten Mikrolagen, wo mittel- bis langfristig wieder moderate bis stärkere Preisanstiege zu erwarten sind.

Gesamtfazit für Käufer und Verkäufer

2026 ist ein Jahr für kluge, substanzorientierte Entscheidungen. Dabei sind Stabilität und langfristige Perspektiven wichtiger als schnelle Deals. Wer bereit ist, sich intensiv mit Mikrolagen und Immobilienzustand zu beschäftigen, kann solide Vermögenswerte aufbauen.

Besonders für Käufer herrscht derzeit ein sehr gutes Marktumfeld mit großer Auswahl und Verhandlungsspielräumen, die einkommensstarken Käufern gute Chancen eröffnen. Wer aktuell über einen Immobilienkauf nachdenkt, sollte die hohe Markttransparenz nutzen und Angebotspreise kritisch hinterfragen.

Für Verkäufer bedeutet der derzeitige Immobilienmarkt: Gute Objekte sind auch weiterhin stark nachgefragt. Besonders die Qualität der Immobilie, wie die Bausubstanz, ist entscheidend. Aber auch der Zustand, die Lage und Energieeffizienz spielen eine tragende Rolle. Grundsätzlich ist eine realistische Preiseinschätzung der eigenen Immobilie eine wichtige Voraussetzung für den gelungenen Verkauf.

Digitale Innovation mit persönlicher Note

Egal, ob Käufer oder Verkäufer – unsere Immobilientochter eigenwert GmbH begleitet Interessenten und Anbieter bedarfsgerecht bei der Einordnung realistischer Preisniveaus: von der Sofortbewertung bis zur fundierten Marktwerteinschätzung.

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Baufinanzierung vom Testsieger

Und auch für Immobilienkäufer setzen wir uns gerne mit unserer langjährigen gebündelten Kompetenz ein: So belegte unsere Münchner Bank eG für 2026 bereits zum achten Mal in Folge bei dem bekannten Bankenvergleich „FOCUS MONEY CityContest“ den ersten Platz in „Beratung & Service“ für „Privatkunden“, zum siebten Mal für „Geschäftskunden“ und zum vierten Mal in „Baufinanzierung“ – mit weitem Vorsprung vor der Konkurrenz und weit über München hinaus. Dieses überragende Ergebnis zeigte einmal mehr: Genossenschaft, so wie wir sie lieben und leben, funktioniert!

Im Dialog analysieren wir Ihre Wünsche und Ziele. Dabei ist das Ergebnis immer ein speziell auf Sie zugeschnittenes Finanzierungskonzept, das perfekt zu Ihrer Lebensphase passt und auf Basis unserer vier Werte – ehrlich, partnerschaftlich, heimatverbunden und unabhängig – keine Wünsche offenlässt.

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